韓国ワーホリ教科書 — STEP 4. 家を探す

韓国ワーホリの家探し — 保証金・コシウォン・月貰の選び方

最終更新: 2026年6月23日 ｜ 相場・金額は地域・物件・時期・為替により大きく変動するため、必ず最新の情報を 内見・アプリ・各公団の案内で確認してください

韓国の家探しは、日本とは仕組みが根本的に違います。礼金も更新料も 敷金もない代わりに、退去時に原則全額返ってくる「保証金(ポジュンクム)」 が初期費用の中心。さらに ワーホリには ①短期(数か月〜1年未満)、②資金が限られる、 ③外国人登録証(ARC)が出るまでのタイムラグ という3つの現実があります。この記事は、その3つから 逆算した「ワーホリならではの住まいの選び方」を主役に整理します。

1. まず結論 — ワーホリの住まいは「短期×低保証金」で選ぶ

結論から言うと、ワーホリの住まいは 二段構え がおすすめ です。到着直後の数か月は 保証金がほぼ不要なコシウォンか シェアハウス で拠点を確保し、収入が安定して外国人登録証(ARC)も揃ってから、必要なら ワンルームへ移る——という流れです。

とくに 伝貰(チョンセ)はワーホリには選ぶべきではありません。 まとまった保証金を預けて毎月の家賃をゼロにする韓国独自の制度ですが、保証金が数千万〜数億ウォンと巨額で、 1年未満で出国もありうる短期滞在者には資金拘束のリスクが大きく、後述する伝貰詐欺(チョンセサギ)で保証金を 丸ごと失う事例も社会問題になっています。

2. 日本と全然違う「保証金(ポジュンクム)」の世界

韓国の賃貸には大きく 月貰(ウォルセ) と 伝貰(チョンセ) の2つの方式があります。まずこの2つの 違いを押さえると、家探し全体が一気に分かりやすくなります。

月貰(ウォルセ＝월세) — 保証金＋毎月の家賃

月貰は まとまった保証金を預けたうえで、毎月の家賃も払う 方式です。日本の「敷金＋家賃」に近いですが、保証金が数百万〜1,000万ウォン規模と桁違いに大きいのが特徴で、 退去時には原則として全額返還されます。ワーホリが一般的な賃貸を借りる場合は、基本的にこの月貰になります。

伝貰(チョンセ＝전세) — 大金を預けて家賃ゼロ

伝貰は 物件価値に応じた巨額の保証金(数千万〜数億ウォン)を 預ける代わりに、毎月の家賃がゼロ になる、日本には存在しない制度です。退去時に保証金は全額返って きますが、(1)金額が巨額で短期滞在者には現実的でない、(2)1年未満で出国もありうるため資金拘束が重い、 (3)伝貰詐欺で保証金を失うリスクがある——という理由から、ワーホリには 非推奨 です。

礼金・更新料・敷金が「ない」韓国

日本では当たり前の 礼金・更新料・敷金という概念が、韓国には 基本的にありません。その代わりに初期費用が「保証金(ポジュンクム)」一本に集約され、しかも退去時に 原則戻ってくる点が、日本の敷金との最大の違いです(金額の規模もまったく異なります)。

»出典 — おうちコリア — 韓国不動産の基礎知識 / 法務法人シュガースクエア — 外国人の賃貸契約(伝貰/月貰の違い)

3. 住まいの4タイプ徹底比較(ワーホリ視点)

ワーホリが選びうる住まいは、おもに コシウォン・シェアハウス・ ワンルーム月貰・オフィステル の4つです。保証金と契約期間の柔軟さが、形態によって大きく変わります。

コシウォン(고시원) — 保証金ほぼ0・即入居・最安

コシウォンは 保証金がほぼ不要(0〜十数万ウォン程度)で初期費用 が最も安い 住まいです。ベッド・机・共用キッチン・洗濯機が付き、管理費や光熱費が月額の入室料に 含まれることが多く、定額で分かりやすいのも利点。即入居・短期OKで、ワーホリ到着直後の「とりあえずの拠点」 に最適です。月の入室料は一般エリアで 月20万〜40万ウォン台 が目安とされ、江南(カンナム)やテヘラン路など都心のプレミアム帯では月60万〜70万ウォン以上、月100万ウォン 台の高級コシウォンも存在するとされています(いずれも目安)。

シェアハウス — 日本語OK・友達ができる・短期可

シェアハウスは 保証金が比較的低額(50万〜100万ウォン程度)、月家賃 35万〜50万ウォン＋管理費5万ウォン前後(水道・ガス・電気・ネット込み) が一例で、1か月の短期契約から 可能な物件も多くあります(目安)。日本語対応・多国籍の入居者がいる物件が多く、 ARCや銀行口座がない到着初期でも入居しやすい のが ワーホリにとっての大きな強み。国際交流型のシェアハウスもあり、友達ができやすい点も人気です。

ワンルーム(원룸) 月貰 — 自由だが保証金が要る

ワンルームは独立性が高く自由ですが、保証金なしの物件はほぼなく、 低保証金でも家賃1か月分〜100万ウォン程度、相場では 500万〜1,000万 ウォン台の保証金 が一般的とされています。契約期間は1年〜が基本で、短期可の物件はまれです。ソウル 主要大学周辺の平均月家賃は、2026年2月調査ベースの目安で成均館大周辺73.8万、梨花女子大71.1万、延世大68.3万 ウォンなどと報告されています(二次調査に依拠、要確認)。

オフィステル(오피스텔) — 設備充実だが高い

オフィステルは セキュリティ・エレベーター・ビルトイン家電 など設備が充実 しますが、ワンルームより家賃も保証金も高めで、保証金なしの物件はほぼありません。 短期契約も少なく、ワーホリには優先度は低めとされます。資金に余裕がある場合の選択肢です。

»出典 — 고방(gobang) — ソウルのコシウォン平均月家賃・保証金 / Borderless House — ソウルのシェアハウス

4. 家賃の目安 — ワーホリの月収から逆算する

ここがこの記事の独自の核心です。ワーホリの就労には 週25時間 かつ 滞在中の通算1,300時間まで という上限が あり、2026年の最低時給は 10,320ウォン です。ここから 実際に稼げる月収を見積もり、「家賃をいくらまでにすべきか」を数字で逆算します。

週25時間で働くと、月の労働時間は約109時間(25時間×4.345週)。最低時給で単純計算すると 月約112万ウォン です。韓国には週15時間以上勤務で発生する 週休手当(チュヒュスダン)があり、これを按分で加えると、 週25時間バイトの月収は額面で約112万〜120万ウォン前後 が理論値の目安になります(最低時給・週休手当込み・税/保険控除前の理論値で、実際は店次第です)。

家賃は一般に 手取りの3〜4割に収めるのが安全 とされます。 上の月収だと 月40〜50万ウォン が目安。つまり、 コシウォンやシェアハウスは家計的に妥当ですが、月68万ウォンを超える ワンルームを最低時給バイトだけで借りると、家賃比率が高くなりすぎる ことが数字で見えてきます。

»出典 — 雇用労働部 — 2026年最低賃金 報道資料(韓国語) / 駐大阪韓国総領事館 — 就労時間(週25h/通算1,300h)案内(韓国語) / NHIS — 外国人の健康保険 適用基準(英語)

5. 仲介手数料(부동산 중개수수료)の正しい知識

韓国の賃貸の仲介手数料(中介報酬)には 法定の上限料率 があり、取引金額の区間ごとに決まります。下はソウル市公式の上限料率(2026年)です。

月貰の「取引金額」は 保証金＋(月家賃×100) で計算します。 ただし、その合算額が5千万ウォン未満になる場合は 保証金＋(月家賃×70) で計算し直します。

»出典 — ソウル市 不動産中介情報 — 中介報酬上限料率・取引金額計算式(韓国語) / ハウス114 — 中介手数料の計算(韓国語)

6. 物件の探し方(外国人でも使えるアプリ・エージェント)

韓国の物件探しは スマホアプリが中心 です。二大不動産 アプリは 直方(チクバン＝직방)とダバン(다방) で、韓国人も 多用しワンルーム・オフィステル・月貰の物件が豊富。ネイバー不動産(네이버부동산)も定番です。

韓国語に不安があるなら 日本語・多言語対応のエージェント が頼りになります。ziptoss(韓国語/中国語/英語対応、ソウルに直営店があり仲介士と一緒に内見して契約可)、 おうちコリア、ソウル部屋ナビ、ハートステイコリアなどがあり、日本語で相談から契約までできるので到着直後でも 安心です。

»出典 — Creatrip — ziptossで韓国の部屋探し(日本語) / ソウル部屋ナビ — 外国人登録証 解説(日本語)

7. 伝貰/保証金詐欺(전세사기)から身を守る5ステップ

ワーホリは伝貰を避けるべきですが、月貰でも保証金を預ける以上、 リスクはゼロではありません。保証金を守るための基本5ステップを押さえておきましょう。

»出典 — HUG 伝貰詐欺予防センター — 登記簿謄本の確認(韓国語) / HUG — 対抗力と優先弁済権(韓国語) / ソウル住居ポータル — 保証金返還保証の保証料支援(外国人対象外)(韓国語)

8. 入居後にやること(転入届・確定日付・賃貸借契約申告)

契約して住み始めたら、保証金を守るための手続きをすぐに済ませます。とくに 転入届・確定日付・賃貸借契約申告 は、保証金保護と 直結する重要な手続きです。

»出典 — 政策ブリーフィング — 賃貸契約申告制 本格施行(韓国語) / 찾기쉬운 생활법령정보 — 確定日付・手数料(韓国語) / Wise — 韓国の外国人登録証 発行方法(日本語)

9. よくある質問

Q. ワーホリで伝貰(チョンセ)は借りられますか?

制度上は可能ですが、ワーホリには非推奨です。伝貰は保証金が数千万〜数億ウォンと巨額で、滞在が1年未満で 出国もありうる短期滞在者には資金拘束のリスクが大きく、伝貰詐欺で保証金を丸ごと失う事例も社会問題化して います。ワーホリは月貰か、保証金がほぼ不要なコシウォン・シェアハウスが基本です。

Q. 保証金なしで住めますか?

コシウォンなら保証金はほぼ0〜十数万ウォン程度で、シェアハウスも50万〜100万ウォン程度と低額です。一方、 ワンルームやオフィステルは保証金が原則必要で、駅近の物件では500万〜1,000万ウォン台が一般的とされます (目安)。

Q. 外国人登録証(ARC)が出る前に契約できますか?

日本語対応のエージェント・シェアハウス・コシウォンなら、ARCがない到着直後でも入居できるケースが多い です。一方、直方やダバンなどのアプリの本人認証・会員登録や、銀行口座を伴う手続きはARC取得後が前提に なります。ARCは入国後90日以内に申請が必要で、発行まで数週間かかるとされています。

Q. 仲介手数料はいくらかかりますか?

賃貸は法定の上限料率制です。月貰は「保証金＋(月家賃×100)」で取引金額を出し(合算が5千万ウォン未満なら ×70)、その区間の上限料率を適用します。上限料率はあくまで上限で、実際は協議で下がることもあります。

Q. 退去時に保証金は全額返ってきますか?

原状回復や未払い家賃などがなければ、原則として全額返還されます。日本の敷金のように初めから目減りする 前提ではない点が大きな違いです。ただし保証金を確実に取り戻すには、転入届と確定日付で法的保護を取って おくことが重要です。

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