韓国留学の教科書 — STEP 6. 家探し

韓国留学の家探し 完全ガイド【2026年版】

最終更新: 2026年9月15日 ｜ 保証金・初期費用の出典と確認日を各表に記載

まず結論 — 韓国の賃貸 保証金はいくら?

大学公式の案内では、民間賃貸の保証金はソウル・梨花女子大周辺で約1,000万ウォン、釜山大周辺で約500万ウォンです。学生寮なら、ソウル大語学堂の学内2人室は保証金15万ウォンを含めて1学期60万ウォン。 保証金は家賃とは別に預けるお金なので、年間の生活費に加えて入居時に用意します。

»出典 — 梨花女子大・周辺生活費（2025年11月基準） / 釜山大・2026–2027 Fact Sheet、PDF 8ページ / ソウル大語学堂・寮費と保証金 / 慶北大・2026年日本語募集要項 PDF 9ページ（冊子13ページ・大邱の寮）

韓国の賃貸 初期費用はいくら? — 入居月の計算例

ソウルで保証金500万・月家賃50万ウォンの住宅を借りると仮定すると、下の予算例は合計617.2万ウォン（約61.72万円）。うち500万ウォンが返還を前提に預ける保証金、117.2万ウォンが初月の家賃と入居準備の支出です。 物件の募集価格ではなく、自分の見積もりを作るための計算例です。

»出典 — ソウル市・中介報酬の上限、月貰の計算式、税別表示

韓国での家探しは、日本の賃貸の感覚そのままでは通用しません。日本人が最もつまずくのが保証金(保証金/보증금)と契約後の手続きです。この記事では、大学寮・コシウォン(고시원)・ワンルーム月貰(ウォルセ/월세)という主な選択肢の比較から、日本にない伝貰(チョンセ/전세)・月貰(ウォルセ/월세)の仕組み、保証金を法的に守るための転入届(滞在地変更申告)・確定日付(確定日付/확정일자)、そして伝貰詐欺(전세사기)対策まで、韓国政府・法制処・住宅都市保証公社(HUG)の一次情報をもとに整理しました。

1. 住まい4タイプ比較

韓国留学生の主な住まいは、大きく「大学寮(生活館/기숙사)」「コシウォン(고시원)」「ワンルーム月貰(월세)」「シェアハウス」の4タイプです。日本国籍の留学生(D-4語学研修・D-2学部/大学院など、90日超の滞在)の場合、まず押さえるべきは初期費用(特に保証金)の差です。

結論を先に言うと、最初の学期は大学寮かコシウォンで始め、現地の相場感がついてから保証金が必要なワンルームを探すのが、資金面でも安全面でも王道のルートです。以下、それぞれを詳しく見ていきます。

»出典 — Study in Korea(韓国政府・国立国際教育院)住まい案内 ※寮・下宿・전세・월세を案内。コシウォン・シェアハウスは民間賃貸として一般的

2. 韓国の保証金とは? — ウォルセ・チョンセと日本の敷金

韓国の民間賃貸では、保証金と毎月の家賃の組み合わせが異なる月貰・伝貰の2つを押さえましょう。

»出典 — 国土交通省・日本の敷金と原状回復費用の精算

留学生にとって伝貰(전세)は保証金が高額すぎてハードルが高く、現実的には月貰(월세)か、寮・コシウォンを選ぶことになります。伝貰を選ぶ場合は、後述の確定日付(확정일자)やHUG保証による保証金保護が特に重要になります。

»出典 — Study in Korea(韓国政府)賃貸方式の説明 / 京都大学 国際交流サービスオフィス(日韓賃貸の比較解説)

3. 大学寮(生活館) — 最初の学期はまずこれ

大学寮(生活館/기숙사)は、韓国政府ポータルStudy in Koreaも住まいの中心として案内する選択肢です。保証金がなし〜小額で、家賃を毎月振り込むのではなく学期単位で前払いするケースが多く、初めての留学生にとって費用・手続きの両面で最もシンプルです。キャンパス内外にあり、共同生活のルール(門限・来客制限など)はやや厳しめなのが特徴です。

費用は大学・部屋タイプ(1人室/2人室/3人室)で大きく異なります。報道・学生レビューによる2026年の例では、1学期あたり数十万〜150万ウォン超まで幅があります(あくまで目安)。外国人留学生専用寮(International Houseなど)の費用は一般寮と別建てのことが多く、正確な金額は各大学の国際学生課・公式サイトで確認するのが確実です [確認必要]。

»出典 — Study in Korea(韓国政府)住まい案内 / zippoom(各大学寮レビュー・費用 2026)

4. 韓国のワンルーム 保証金なしで住める?

保証金なしを優先するなら、一般のワンルームだけでなくコシウォン・シェアハウス・短期賃貸を比較します。「保証金0」は、前払い家賃や清掃費も0という意味ではありません。入居前に支払総額と返金条件を見積書で確認してください。

»出典 — Study in Korea・住まいの種類と契約前の確認 / ソウル大語学堂・住宅事業者との契約条件は本人が確認

コシウォン(고시원)は、小型の1人用居室にベッド・机などの家具が備え付けられた住まいです。トイレ・シャワー・キッチンを共用するタイプも多く、部屋自体は狭めですが、最大の利点は保証金がほぼ不要(数十万ウォン程度)で初期費用が安いことです。寮に入れなかった場合や、まとまった保証金を用意できない留学生にとって現実的な選択肢になります。

2025年後半の報道では、平均月家賃70万ウォン台・保証金10万ウォン水準の施設が紹介され、廃モーテル等を改装して外国人向けに賃貸する事業も登場しています。ただし料金・設備は施設ごとの差が非常に大きく、ここで挙げた数字はあくまで相場の目安です。実際に契約する前に、必ず現地で部屋を見て確認してください。

»出典 — 한국경제(報道・2025年11月)コシウォン相場・外国人向け改装賃貸

5. 韓国のウォルセとは? — 月家賃の読み方と契約

ウォルセ（月貰・월세）は、保証金を預けて毎月家賃を払う契約です。 募集広告の「500/50」が万ウォン表示なら、保証金500万ウォン・月家賃50万ウォンを意味します。 管理費は別欄を確認します。保証金を増やして月家賃を下げる提案もありますが、換算条件は物件ごとに異なります。

»出典 — Study in Korea・月貰（Wolse）の仕組み

1年以上住むなら、ワンルーム(원룸)の月貰(월세)契約が選択肢になります。前述のとおり保証金は数百万〜1,000万ウォン規模(目安)で、これを預けたうえで毎月の家賃+管理費を払います。物件は不動産(부동산)仲介を通して探すのが一般的で、契約成立時には仲介手数料(복비)も別途かかります。

おおまかな流れは、①アプリ・不動産で物件を探す → ②現地で内見 → ③登記簿謄本で所有者・抵当を確認 → ④契約・保証金の支払い → ⑤入居後すぐ滞在地申告+確定日付です。③〜⑤は保証金を守るために省略できない重要ステップで、次章で詳しく説明します。

なお、月貰の保証金相場(数百万〜1,000万ウォン台)は報道ベースの目安にとどまります。地域・物件で大きく変わるため、具体的な金額は§7と記事末尾のQ&Aで在韓の先輩に直接確認するのが確実です。

6. 契約と入居後にやること ★日本と違う

ここが家探しで最も重要なパートです。保証金を法的に守る仕組みを理解しないまま大金を預けるのは危険です。

保証金を守る法的な土台は、住宅賃貸借保護法の対抗力(対抗力/대항력)と優先弁済権(優先弁済権/우선변제권)の2つです。仕組みを表にまとめます。

確定日付(확정일자)は、転居先管轄の住民センター(동주민센터)・邑面事務所などのほか、インターネット登記所(인터넷등기소)でも付与できます。手数料は窓口で異なり、対面の住民センター等で600ウォン(約60円)、インターネット登記所(オンライン)では500ウォン程度です(いずれも書面の枚数によって追加あり。最新は各窓口で確認)。引渡し・住所登録と同日かそれ以前に取得していれば、優先弁済権は翌日午前0時から発生します。さらに2025年6月から本格適用された賃貸借契約申告制(전월세신고제)を契約書添付で行うと、別途の手続きなしで確定日付が自動付与されるため、申告と確定日付取得を一度に済ませられます。

»出典 — 出入国管理法 第88条の2(外国人登録=住民登録の効力) / 政府24(行政安全部)外国人滞在地変更申告 / 찾기쉬운 생활법령정보(法制処)対抗力及び優先弁済権 / 찾기쉬운 생활법령정보(法制処)住宅賃貸借契約申告制 / 住宅都市保証公社(HUG)伝貰詐欺予防センター / 住宅都市保証公社(HUG)賃貸借保証金返還保証 商品概要

7. 相場の目安と探し方

ここで挙げる金額は、すべて報道・公的案内ベースの目安です。地域・物件・時期・為替で大きく変わるため、断定はせず参考値として見てください。なお、韓国政府の生活費案内の物価データは2024年6月時点に基づくため、現在の物価・為替で変動します。

物件探しは、ダバン(다방)・チクバン(직방)・ネイバー不動産などのアプリが一般的です。韓国政府もこれらを挙げており、アプリ掲載情報と実物が異なる場合があるため、契約前の現地内見は必須としています。日本から渡航前に保証金を振り込んで契約を確定させるような進め方は避け、現地で部屋・契約内容・登記簿謄本を確認してから契約しましょう。

»出典 — Study in Korea(韓国政府)生活費案内(2024年6月基準) / 뉴시스/한국경제(報道)大学街ワンルーム平均月家賃 2026年2月(다방調査) / Study in Korea(韓国政府)住まい案内(物件探しアプリ)

「実際いまの相場はどう?」「この物件は大丈夫?」といった生きた情報は、記事末尾のQ&Aから在韓日本人の先輩に直接聞くのが確実です。留学全体の費用の中での住居費の位置づけは、費用の完全ガイドもあわせて確認してください。

よくある質問

Q. 保証金(보증금)を用意できない場合はどうすればいい?

保証金がほぼ不要なコシウォン(고시원)か、保証金なし〜小額の大学寮(生活館)が現実的です。多くの留学生は最初の学期を寮かコシウォンで始め、現地感覚がついてから保証金が必要なワンルーム(월세)を探します。

Q. 保証金は本当に全額返ってくる?

韓国の賃貸では日本のような礼金・更新料の慣行は一般的になく、保証金(보증금)は退去時に返還されるのが原則とされます(韓国政府一次情報での明示は補強中)。ただし返還トラブルはあり得るため、入居後すぐに滞在地変更申告(転入届)と確定日付(확정일자)を済ませて保証金の優先弁済権を確保し、契約前に登記簿謄本で所有者・抵当を確認しておくことが重要です。

Q. 外国人留学生も転入届をする必要がある?

日本人を含む外国人は韓国国民の転入届(전입신고)ではなく、引っ越し後15日以内に「滞在地変更申告(체류지 변경신고)」を行います。これは法律上、韓国国民の転入届と同じ効力を持ち(出入国管理法 第88条の2)、保証金を守る対抗力の前提になるため必ず期限内に行ってください。

Q. 伝貰詐欺(전세사기)が怖いのですが、何に気をつければいい?

基本は3つです。①契約前に登記簿謄本(등기부등본)で実際の所有者と抵当(근저당권)を確認する、②貸主本人を確認する、③入居後すぐに滞在地申告と確定日付を取り優先順位を確保する。伝貰(전세)など高額の保証金を預ける場合は、HUGの賃貸借保証金返還保証(전세보증금반환보증)への加入も検討してください。料率・限度は改定されるため最新はHUG公式で確認を。

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